주거용 오피스텔 특례보금자리론 적용되야 하는 이유 3가지

 

최근 9억 이하 '주택' 대상 최대 5억원을 대출해주는 '특례보금자리론'에 9조원 이상이 신청되며 흥행에 성공한 분위기 입니다. 정부가 설정한 공급 목표는 39조 6천억원으로 이 중 23% 수준이 불과 1주일 만에 채워진 상황인데요. 특례보금자리론은 연 3% 대의 낮은 금리(고정)로 최장 50년까지 대출이 가능하며 특히 수요층이 우려하던 DSR(총부채원리금상환비율)적용을 배제했고 중도상환수수료도 없애 언제든 대출을 갈아탈 수 있는 장점이 있습니다. 

 

 

그런데 이 대출상품은 '주택'만 대상으로 했기 때문에 주거용 오피스텔은 그 혜택을 받지 못하게 되었습니다. 

 

언뜻보면 서민들의 주거 안정성을 높이고자 하는 목적이기에 오피스텔에 적용하지 않는게 맞는것 아닐까 하실 수 있지만 실상은 그렇지 않습니다. 

 

바로 실제 주거를 위해 지어진 주거용 오피스텔이 있기 때문입니다. 저 같은 경우에도 2024년 주거용 오피스텔 입주를 목전에 두고 있어서 이런 이슈가 정말 남일같지 않게 느껴집니다. 주거용 오피스텔이 특례보금자리론에 적용되야만 하는 이유 3가지를 말씀드립니다. 

 

 

 

+ 그럼에도 정부에서는 왜? 배제하고 있는 것인지 제일 아래에서 설명드립니다.

 

 

 

1. 취득세, 양도세는 같은데 대출만 차별?

 

아파텔은 기존에 아파트보다 높은 취득세를 내고 양도 시에도 동일한 세금을 내는데 대출에서만 예외가 된다? 는 말이 되지 않기 때문입니다. 

 

 

아파텔은 청약 시에도 무주택으로 간주되긴 하지만 취득세나 양도세 계산 시에는 주택수에 포함이 됩니다. 게다가 취득세는 아파트는 1% 정도인데 반해 주거용 오피스텔은 4.6%를 냅니다. 만약 6억짜리일 경우 600만 vs 3000만 거의 4~5배에 달하는 금액입니다. 그런데 대출 혜택을 받지 못한다면 정책의 사각지대라는 논란을 피하기 어렵습니다. 

 

 

 

2. 주거 부담 높이는 주거용 오피스텔

 

특례보금자리론의 약관을 살펴보면 주택 구입을 위한 용도뿐만 아니라 기존 대출의 상환이나 전세보증금 반환 등의 목적으로도 신청할 수 있다고 되어 있습니다. 반대로 말하면 이들 이용자 중 60%가 신규 주택 매수를 위해서가 아닌 기존대출의 상환을 목적으로 상품을 활용했다는 것인데요. 

 

즉, 이들 대부분이 금리를 낮추고 주거 안정성을 높이기 위한 방책으로 사용한 것인데 주거용 오피스텔에만 주거 부담을 높이는 것은 형평성 논란을 벗어나기 어려워 보입니다. 

 

 

 

 

3. 청년층 수요가 많은 주거용 오피스텔. 제일 혜택 받아야 할 이들이..?

초역세권, 생활편의시설이 많이 밀집해 있는 주거용 오피스텔은 청년층이 대부분 주거하게 됩니다. 고가의 아파트 대비 상대적으로 저렴한 편에 속하기 때문에 청년층의 수요에 부합하는 측면이 많은데요. 하지만 특례보금자리론이 아파트에만 국한 된다면 이들의 보금자리를 제공해 줄 주거용 오피스텔의 공급이 축소되고 임대료 또한 상승할 수 밖에 없습니다. 

 

청년층에 불리한 정책일 뿐만 아니라 필연적으로 출퇴근이 불편하고 인프라가 부족한 외곽으로 밀려날 수 밖에 없게 됩니다. 

 

 

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그렇다면 이를 모를리 없는 정부에서 왜 ?

주거용 오피스텔을 특례보금자리론의 대상에서 제외 시키는 걸까요?

 

 

그 이유는 정부가 바라는 부동산 시장의 흐름의 시각에서 보면 답이 나옵니다. 

 

매년 물가상승 수준으로만 집값이 서서히 오르면서 이에 따라 세금 역시 자연스럽게 증가하는 흐름을 정부는 바라고 있는 것입니다. 정권의 명분이 생기려면 부동산 시장의 안정화는 필수적이고 그렇기에 천천히 카드를 세팅하는 것입니다. 

 

정부는 여론의 동향에 민감합니다. 분위기를 본 뒤에 움직이기 때문에 정부의 입장에서 굳이 주거용 오피스텔에까지 혜택을 확대할 필요가 있나라는 시점일 것이라는 거죠. 

 

현재 정부는 지난 정권에서 규제했던 거의 모든 것을 풀고 일부 서울의 규제지역, 취득세, DSR 정도만을 남겨둔 상황입니다. 결국은 다주택자 및 대출 규제 완화를 통해 정책 효율을 몇번 더 검증하고 난 뒤에 몇차례 더 완화안을 발표할 것입니다. 

 

아마 그 쯤으로 주거용 오피스텔도 일부 규제가 완화될 것으로 보입니다. 실제로 지금 정부는 전용 84m2 이하의 오피스텔은 주택 수에서 제외하는 방안을 논의키로 발표한 바 있는데 특례보금자리론 보다는 이 정책을 적용할 가능성이 훨씬 더 높다고 판단됩니다. 

 

 

 

 그런데 그 쯤이 언제냐고요?

내년 총선 이전으로 조정 될 것으로 보입니다. 24년 4월 여론의 동향을 보고 적용 시점을 조율 할 것입니다.

 

 

모두가 부동산은 관망해야할 때라고 합니다. 아파트도 반토막이 났는데 주거형 오피스텔은 더욱 피해야 한다고 합니다. 

하지만 과연 그럴까요?

 

부동산 투자는 점이 아닌 선으로 봐야 합니다. 모두가 오른다고 했을 때 집을 샀고 결국은 어떻게 되었나요? 모두가 떨어진다고 할 때 우리는 그럼 어떻게 해야 할까요? 

 

 

읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

 

 

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